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青岛再现新甲级办公楼 全屋定制家居品牌扩张活跃

仲量联行2018年第一季度青岛房地产市场回顾

2018年4月11日,青岛 “在2018年首个季度,日益成熟的商业氛围和配套设施推动崂山、市北商务区的优质办公楼市场反应表现良好,其中齐鲁证券大厦的交付结束了青岛连续六个季度甲级办公楼的入市空。”仲量联行青岛分公司董事总经理白路表示。“同时,虽然青岛零售商业本季度以调整为主,但伴随消费升级趋势,全屋定制家居品牌扩张活跃成为本季新亮点。”高端住宅市场整体趋稳,推盘节奏呈现放缓态势。

本季度共录得3个办公楼项目入市,全市空置率小幅上升。2018年第一季度青岛录得14.7万平方米的办公楼新增供应,集中于崂山商务区和市北商务区,全市空置率小幅提升至26.4%。新增供应中,崂山区齐鲁交通大厦、市北区安泰广场、中铁青岛广场三个项目集中交付,推高全市存量至421.6万平方米。崂山上实园区中的齐鲁证券大厦更是打破了青岛连续六个季度没有新增甲级办公楼的局面。市北商务区成为本季度供应最集中的子市场,片区整体规模和档次进一步提高。

新兴商务区市场吸纳量表现优于传统中央商务区。受春节假期影响,本季度全市办公楼净吸纳量达5.4万平方米,同比降低18.6%。零售贸易、专业服务和金融服务成为主要需求来源,占全市吸纳量的71%。其中专业服务业中的旅游咨询顾问子类别表现突出。市北商务区因逐渐成熟的商业氛围受到租户青睐,成为主要的搬迁目的地,新租赁成交中有42%来自搬迁需求,同比增长7%。另一方面,崂山区甲级办公楼则吸引到大量承租能力较强的新企业租户,本季度新租赁成交占据全市的45%。

崂山商务区、市北商务区优质办公物业市场反应较好。本季度全市办公楼市场有效净租金达到88元/平方米/月,与上季度基本持平。崂山区甲级办公楼得益于优质的物业管理服务和高品质硬件条件,租金价格持续走高;市北区商务氛围日渐成熟,新项目表现出较好的市场反应,使得业主信心增强。

新增供应或将延期交付,租金分化将进一步加剧。2018年仍将有约49.5万平方米的新增供应投放市场。但受上合峰会影响,新增供应项目或将面临装修受限的情况。另一方面供应高峰或将使得业主选择延期交付。仲量联行青岛分公司商业地产部总监李强表示:“供应高企将让市场无法迅速完成吸纳,预计到2018年底,空置率将攀升至29.1%。青岛办公楼市场将因各商务区之间的租金分化而面临结构调整,未来崂山商务区有望赶超市南商务区,成为租户青睐的另一热点。”随着高品质项目入市,市北商务区的业主将普遍采取低价竞争策略;市南商务区租金仍有下行压力,业主或将提供更多优惠条件以提升入驻率。

零售地产市场

青岛零售商业本季度以调整为主。在经历过连续三年的供应高峰之后,青岛零售商业市场已转入调整期,全年新增供应量减少,市场结构进一步优化。核心商圈的项目仍有强劲增长空间,但同时“幽灵商场(Ghost Mall)”的数量也在不断增加,已交付的新项目意在培养目标客群和商业氛围,而老项目将以品牌和业态调整优化为主。本季度全市优质零售商业项目入驻率达88.7%,环比上升1.0%,首层平均租金达298元/平方米/月,可比项目同比增长1.6%。

全屋定制家居品牌扩张活跃。在消费升级的背景下,站在风口的全屋定制家居品牌和轻资产模式的服装品牌呈明显扩张趋势。维意定制、欧派衣柜、尚品宅配、海澜之家等受资本追捧的国内品牌均在各个主要商圈开出新店,为零售商业项目的转型和升级提供了更多可能。

未来供应将以超大型购物中心和郊区商业为主。西海岸新区仍是未来供应的主战场,包括万达茂、永旺梦乐城在内的多个超大型购物中心将为消费者带来更丰富的购物和娱乐体验空间。仲量联行青岛分公司零售地产部总监曲岩萍表示:“主城区零售商业市场预计将出现更多场景化、IP化的新兴零售物业,在‘新零售’的发展驱动下注重线下和线上体验结合,将成为青岛实体零售发展的新亮点。”

高端住宅

青岛发布户籍新政,积极推进城镇化建设和人才引进。2018年第一季度,青岛发布户籍制度改革新政,主要体现在放宽人才落户条件、降低居住落户条件和优化积分落户指标等方面,虽然短期内未对住宅市场带来明显影响,但随着城镇化进程加快和人口结构优化,新政将促进刚性购房需求持续上升,对于目前刚需释放较为集中的新区住宅市场,价格将出现明显上涨。

一季度市场整体稳定,推盘节奏放缓。一季度青岛住宅市场整体趋稳,受春节和开发商控制推盘节奏的影响,高端住宅市场新增供应仅为133套,主要是老盘加推。高端住宅市场成交量仅为825套,环比下降53%,但新增供应的销售率较高。一手高端住宅市场价格较为稳定,为30,900元/平方米;二手高端住宅市场价格小幅上涨1.5%,至30,100元/平方米。

预计2018年青岛高端住宅价格将保持稳中有升。展望2018年,青岛市政府将维持住宅市场的行政调控并继续推出一些长效措施。仲量联行青岛分公司战略顾问部总监刘虎表示:“伴随青岛城市基础设施的不断提升发展和生活配套的不断完善,预计2018年青岛高端住宅价格将保持稳中有升的态势。”